Trójpodział uczestników procesu budowlanego

Taki podział zadań pomiędzy dwóch uczestników procesu produkcji budowlanej istniał przez wiele wieków aż do czasu, kiedy dalszy wzrost wymagań użytkowych stawianych budowlom, a także postęp w technice wykonywania robót, uniemożliwił już budowanie według obrazu istniejącego tylko w umyśle budowniczego. Powstała konieczność przygotowywania budowy za pomocą rysunków. Były to wpierw tylko plany pokazujące obrys budynku, jego wymiary i położenie w stosunku do otoczenia. Później doszły do tego inne rysunki: rzuty frontowe i boczne, przekroje, szczegóły architektoniczne i konstrukcyjne, a wreszcie i rysunki poglądowe, przeznaczone dla klienta, który nie umiał czytać rysunków technicznych. Ręka budowniczego, przyzwyczajona do ciężkiej pracy fizycznej, okazała się zbyt ciężka do wykonywania finezyjnych rysunków i stopniowo projektowanie stawało się zawodem samodzielnym, wykonywanym przez ludzi specjalnie do tej pracy uzdolnionych. Oddzielenie projektowania architektonicznego — uznanego za jedną z gałęzi sztuki — od fizycznej pracy budowniczego, który pozostał rzemieślnikiem, było zgodne z tendencjami epoki odrodzenia.

Od tej pory istnieje więc przysłowiowy trójpodział uczestników procesu budowlanego: inwestor (właściciel — użytkownik) — projektant — wykonawca. W ciągu cyklu inwestycyjnego każdej z tych trzech osób przypadają do wykonania określone czynności.

Zarówno inwestor, jak projektant sprawują w czasie realizacji budowy nadzór nad techniczną prawidłowością robót, a na inwestorze ciąży obowiązek finansowania budowy zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Końcowego odbioru dokonuje inwestor. Po odbiorze następuje tak zwane ostateczne rozliczenie, przy czym zatrzymuje się ewentualnie pewną kwotę jako kaucję gwarancyjną mającą na celu zobowiązanie wykonawcy do usunięcia usterek i wad zauważonych dopiero w okresie gwarancyjnym.